為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，國家近幾年出臺了許多房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，包括規(guī)劃、土地、金融、稅收等等，每一個(gè)政策都關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會和諧的大局。 　　理順城市房屋行政管理體制是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵。建立統(tǒng)一、高效的房屋行政管理體制有利于各項(xiàng)規(guī)劃和計(jì)劃的制訂和實(shí)施、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、提高行政效率、降低行政成本、建立廉潔高效的政府運(yùn)轉(zhuǎn)體制，也有利于國家和地方政府房屋行政管理部門的對口銜接。 　　一、我國部分城市房屋行政管理體制的模式及利弊分析　　我們主要對北京、上海、天津和重慶四個(gè)直轄市的房屋行政管理體制進(jìn)行了研究，大致分成兩類，北京、上海屬于“房屋＋建設(shè)”（保障）模式；天津、重慶屬于“房屋＋國土”模式，下面將各種管理體制模式的利弊作一下分析。來源：考試大　?。ㄒ唬└鞣N模式利弊分析　?。保胺课荩ㄔO(shè)”（含保障）模式 　　（１）北京“房屋＋建設(shè)（含保障）”緊密管理模式 　?。玻埃埃茨隀C(jī)構(gòu)改革之前，北京市采用的是“房屋＋國土”模式，即由原國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)有關(guān)土地和房屋管理的行政職責(zé)。 　?。玻埃埃茨?，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于組建北京市國土資源管理局等有關(guān)事宜的通知》（京政辦發(fā)［２００４］３７號），設(shè)置北京市國土資源局，主要負(fù)責(zé)北京土地與礦產(chǎn)資源管理，同時(shí)將原北京市國土資源和房屋管理局承擔(dān)的房屋行政管理和住房制度改革職責(zé)劃入市建委，加掛北京市人民政府住房制度改革辦公室（簡稱市政府房改辦）的牌子。調(diào)整后，市建委（市政府房改辦）是負(fù)責(zé)北京市建設(shè)、房屋行政管理以及住房制度改革的市政府組成部門?！　∵@次分設(shè)的主要原因和依據(jù)是：２００４年底，下發(fā)《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》，要求各地將土地資源單獨(dú)管理，并由中央部門統(tǒng)一垂直管理。在中央進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理的行政思路下，將土地與房屋管理的職能部門分開，成為行政管理體制調(diào)整的主流方向。２００７年，為充實(shí)和加強(qiáng)住房保障管理職責(zé)，北京市住房保障辦公室正式成立，隸屬北京市建委，其職責(zé)是研究擬訂全市住房保障中長期發(fā)展規(guī)劃、年度工作計(jì)劃和相關(guān)政策措施，協(xié)調(diào)、管理和指導(dǎo)全市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房的建設(shè)、分配以及住房保障對象的資格審查工作。 　　從實(shí)踐運(yùn)行看，北京市的這種管理模式較好理順了建設(shè)管理、房屋管理和住房保障職能之間關(guān)系。 　　（２）上?！敖ㄔO(shè)＋房屋”歸口管理模式　　這次機(jī)構(gòu)改革之前，上海市采用“房屋＋土地”管理模式。這次機(jī)構(gòu)改革中，有關(guān)整合方案是：一是組建新的住房保障和房屋管理局，將原上海市房屋土地資源管理局（簡稱原房地局）的住房建設(shè)管理和房地產(chǎn)市場調(diào)控、物業(yè)行業(yè)管理等職責(zé)，上海市建設(shè)和交通委的動遷管理職責(zé)，整合劃入上海市住房保障和房屋管理局，不再保留上海市房屋土地資源管理局。二是組建上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會，將原上海市建設(shè)和交通委員會的職責(zé)、上海市農(nóng)業(yè)委員會的參與指導(dǎo)郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的職責(zé)、上海市市政工程管理局的重大工程規(guī)劃建設(shè)和資金安排等職責(zé)，整合劃入上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會，不再保留上海市建設(shè)和交通委員會、上海市市政工程管理局。三是明確了上海市住房保障和房屋管理局劃歸上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通管理委員會管理。 　　上海市的這種機(jī)構(gòu)整合方案，有如下特點(diǎn)： 　　一是房屋管理和土地管理職能分開。原房地局是主管全市房屋、土地、地質(zhì)礦產(chǎn)、住宅發(fā)展和建設(shè)、房地產(chǎn)市場、住房制度改革和住房保障實(shí)施的部門，其職能涵蓋了從土地征用、劃撥、交易轉(zhuǎn)讓、儲備管理、房屋開發(fā)管理等整個(gè)流程上的所有環(huán)節(jié)。這種房地合一的模式盡管行政效率高，便于統(tǒng)一管理，但權(quán)利過于集中、缺乏制約和監(jiān)督的弊端也逐步顯現(xiàn)。２００７年初，原房地局土地利用處處長朱文錦和副局長殷國元相繼出事，即被認(rèn)為和房地合一缺乏監(jiān)管的模式有關(guān)。正因如此，近幾年來，中央在加強(qiáng)土地管理的行政思路下，將土地與房屋管理的職能分開成為行政機(jī)構(gòu)調(diào)整的方向。 　　二是住房保障職能與房屋管理職能放在一起。我國城市房屋范圍廣泛，包括工業(yè)、商業(yè)用房和住宅等，住宅包含保障性住房和商品房。所以將全部房屋納入一個(gè)體系管理，有利于整體規(guī)劃、各類房屋資源的合理配置，有利于市場的規(guī)范和保障性住房的分配。此外，保障性住房與商品房在建設(shè)程序、工程管理、節(jié)能環(huán)保等方面的要求是一致的，由一個(gè)部門集中管理是科學(xué)的。 　?。玻胺课荩珖痢蹦Ｊ?　　采用“房屋＋國土”模式的直轄市是天津和重慶。　　天津市經(jīng)過２００１、２００５年的兩次機(jī)構(gòu)調(diào)整，目前，國土資源和房屋管理局是天津市房地產(chǎn)市場管理的主要機(jī)構(gòu)。此外，天津市建設(shè)委員會還有一部分房地產(chǎn)管理職能，如綜合協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審批，組織擬定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法規(guī)和實(shí)施細(xì)則等。 　　重慶市在２０００年機(jī)構(gòu)改革中，將原建委的部分職能劃到規(guī)劃、土地、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)等部門。目前，重慶市建委主要管理住房建設(shè)（含安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房），而土地管理、住房制度改革、廉租住房等方面的職能被劃到國土資源和房屋管理局，形成了一個(gè)城市、一個(gè)行業(yè)、一個(gè)市場分別由兩個(gè)政府部門管理的現(xiàn)狀，給住房政策的銜接、住房規(guī)劃與行業(yè)發(fā)展目標(biāo)的制定及國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)都帶來了困難。 　　北京市和上海市都從“房地合一”到“房地分離”的改革歷程說明房地合一的管理模式有較大缺陷：首先，權(quán)利過于集中、缺乏制約和監(jiān)督，與中央將土地與房屋管理的職能分開、實(shí)行土地垂直管理的行政機(jī)構(gòu)調(diào)整方向不一致；其次，土地僅僅是房屋產(chǎn)生、保有、使用的一個(gè)環(huán)節(jié)，更多的是城市建委承擔(dān)的在土地進(jìn)入市場后的有關(guān)房屋建設(shè)和管理工作，將房屋建設(shè)管理工作割裂開來由兩個(gè)部門共同承擔(dān)，職能交叉，反而容易出現(xiàn)責(zé)任不明。 　　一是加大了房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理難度。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理由建委負(fù)責(zé)，而房地產(chǎn)銷售交易、權(quán)屬和物業(yè)管理由國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)，這種對同一管理對象（房屋）分不同環(huán)節(jié)加以監(jiān)管的劃分職能方式，不利于貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，也不利于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 　　二是不利于貫徹落實(shí)住房保障工作。重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障住房的建設(shè)和管理分別由市建委和市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)。實(shí)踐中出現(xiàn)了在貫徹執(zhí)行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的政策規(guī)定方面，不同部門以各自為標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)自身職能，分頭執(zhí)行，不能形成合力，更談不上建立完善的分層次住房保障體系。 　　三是難以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和保障性住房規(guī)劃。根據(jù)目前職能分工，重慶市建委負(fù)責(zé)編制城鎮(zhèn)住房（含商品房、經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)和城市建設(shè)綜合開發(fā)的中長期計(jì)劃和年度計(jì)劃，市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)住房制度改革以及全市廉租住房的管理。由于商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房發(fā)展規(guī)劃由兩個(gè)部門分別編制，很難按照統(tǒng)籌兼顧的原則，協(xié)調(diào)各類住房之間合理的比例關(guān)系。即使有關(guān)規(guī)劃編制出來，由于部門分頭執(zhí)行，缺乏協(xié)調(diào)，也很難取得較好的實(shí)施效果。 　　四是不利于房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和檔案管理。目前房屋工程建設(shè)管理和產(chǎn)權(quán)登記工作分別由重慶市建委和市國土資源和房屋管理局實(shí)施。由于建筑工程管理和產(chǎn)權(quán)登記信息不對稱，往往導(dǎo)致因手續(xù)不完善而無法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書，社會反映較大。